又降了！正式下调

房贷利率又降了。

5月7日上午，国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上房贷利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

这是公积金贷款利率自2024年5月降至“2”字头以来的又一次深度调整。潘功胜预计，此次调整每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。

纵观公积金贷款调整历程，近年来，该项制度先后进行了办理门槛降低、贷款额度提升、首付比例下降、利率调降、支持“商转公”、覆盖范围扩大、放宽还款年龄限制等多项综合优化。但由于政策调整节奏稍显之后，公积金贷款与商业贷款相比难以形成足够优势，因而使用率偏低。

此次贷款利率降低，响应了年轻购房群体最为热切的呼声。市场信心是否由此得以提振，有待观望。

此次政策调整，个人住房公积金贷款利率将再度降低。图/视觉中国

“2”字头的深化

一年以前，公积金贷款利率开始进入“2”字头时代。

2024年5月18日，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

由于2024年的这次调整中，之前已发放的存量个人住房公积金贷款自今年1月1日起才执行新利率，结合今年5月的又一次利率调降，这给不少人造成一种错觉，“公积金贷款利率在短短四个月又降了”。

以贷款100万、等额本息30年计算，2024年5月，公积金贷款利率从3.1%降至2.85%时，利息总额节省4.85万元，月供减少134.59元；今年5月，利率从2.85%降到2.60%，利息总额再节省约4.76万元，月供减少约132元。

中指研究院市场研究总监陈文静向中国新闻周刊分析指出，结合政策历史调整来看，此次公积金贷款利率下调，幅度与2024年5月相同，2019年以来5年以上公积金贷款利率调降2次共40BP。公积金贷款利率下调，预计对部分城市下调住房商业贷款利率将释放一定空间。一方面，居民购房压力有望进一步减弱，有利于支持居民家庭刚性住房需求；另一方面，购房需求的释放将产生实质性利好，有望明显提振市场信心。

事实上，公积金贷款的确正在进行深度密集的政策调整。

今年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》，“公积金”成为方案中的关键词之一。其中提到，适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

“五一”之前，多地的公积金贷款年龄上限放宽也一度引发热议。即：延迟退休的职工办理住房公积金个人住房贷款时，贷款到期时间男性可延长到68岁、女性可延长到63岁，或延长到借款人法定退休年龄后5年，贷款期限最长不超过30年。

此类调整是“为落实国家渐进式延迟退休政策，更好地发挥住房公积金制度保障作用”。在原有政策的基础上，将公积金贷款还款期限继续向后延伸了三年，以契合今年起实施的渐进式延迟法定退休年龄政策。包括北京、重庆、哈尔滨、西安、昆明、青岛、江门、郑州（征求意见中）等。

公积金使用存在不便

如今的房地产市场，由二、三、四线城市工作的85后至95后青年接力成为主力置业人群，刚性住房需求、改善居住环境、子女教育问题成为当前购房者的三大主要购房动机。

但意外的是，公积金贷款却并非年轻一代购房者的首选，这一现状较大程度上是由于公积金贷款制度的种种不足。

腾讯房产的《2023中国居民购房意愿调查报告》显示，超过40%的受访者买房时仍然首选商业贷款，选择公积金贷款的受访者不到10%。在采访中，多名受访者认为公积金贷款“利率太高”“首付比例高”“额度不足”等。

郑州90后青年李松韵向中国新闻周刊表示：“公积金贷款看似划算，但使用起来其实并不方便。”

以郑州为例，尽管近年来房价较前些年下降了不少，但李松韵相中的房子并不便宜，楼盘均价超过1.6万元，一套120平方米的户型总价接近200万元。

“如果使用公积金贷款，这套房子需要先交20%的首付款，剩下80%接近160万元，而郑州当地首套住房公积金贷款最高额度仅为130万元，公积金贷款没法完全覆盖剩余购房款。”

在李松韵看来，公积金贷款的最高额度有限，导致其实用性大打折扣，尤其是在购买总价较高的大户型商品房时，这一矛盾尤为突出。

郑州住房公积金管理中心公布的数据显示，2024年当地住房公积金贷款的使用情况主要集中于144平方米以下的购（建）房中，其中购买90—144平方米房屋的占59.55%，90平方米以下的占33.57%；而144平方米以上的仅占6.88%。

既然公积金贷款额度不足，使用“公积金贷款+商业贷款”组合方案不失为折中之计。但李松韵说:“与其用组合贷方案，还不如直接全部使用商业贷款，首付比例能降到15%,利率也就3%多一些，比公积金贷款的2.85%（此次调整之前，5年期以上的首套房公积金贷款利率）高不了多少，办理手续也没组合贷那么麻烦。”

但也有购房者对公积金贷款持有一种“爱而不得”的期望。

80后运输卡车司机王文远向中国新闻周刊谈及购房贷款时表示：“利率低一点自然是更加划算，但公积金贷款有门槛，并不是每个人都有公积金。”

王文远此前看上一套80多平方米的小户型，总价约90万元。如果使用商业贷款，首付需要13.5万元，月供3200多元，已超过其月收入的一半；如果使用公积金贷款（此次调整前2.85%的利率），首付需要18万元，月还款则减少为2900多元。

但王文远的雇主并没有给员工们缴纳住房公积金。为了以更划算的公积金贷款购房，王文远曾尝试以“灵活就业”的名义自行缴存，遗憾的是，这期间他看上的房子已被别人买走。

政策优化调整仍有较大空间

尽管公积金贷款有额度不足、普及率较差、利率优势不明显等诸多缺点，但在各类社交媒体平台上，公积金贷款依然与房价、房贷利率、购房补贴等并列为房地产相关政策的讨论热词之一。

可见，公众对其政策优化调整仍持期待心态。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向中国新闻周刊分析表示，年轻一代置业人群对于公积金贷款制度的批评意见非常精准，这种对政策的心理预期与现实的落差，一定程度上源于公积金贷款与商业银行贷款的对比。

近几年公积金政策优化调整的节奏较慢，市场接受程度较弱，这种现状理应得到正视和改善。一方面，公积金贷款要与商业贷款保持更为合适的口径；另一方面，制度的优化应更多考虑购房者的实际需求，如支持使用公积金支付购房首付等。

此次公积金贷款利率调整之前，5年期以上LPR已多次下调，商贷利率全面跟随LPR下调，“破3进2”成为普遍现象，很多城市的首套房贷利率步入“2”字头，如东莞、苏州等地首套商贷利率已低至2.7%。对比之下，各地首套个人住房公积金贷款5年期以上利率基本是2.85%。正是不同步的调整，使房贷利率出现了罕见的“倒挂”。

严跃进认为，此次公积金贷款降息调整是一个值得肯定的信号，一定程度上消除了此前公积金贷款和商贷方面的利差矛盾，助推公积金政策发挥更好效应，同时对第二季度住房消费系列工作起到持续促进的作用。

上升至宏观政策层面，陈文静分析表示，此前中央政治局会议提出的“持续巩固房地产市场稳定态势”，体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场仍存压力的充分认识，市场仍需要政策持续发力，以进一步巩固稳定态势。

（文中李松韵、王文远为化名）

作者：张宇轩

编辑：余源