题图来源：视觉中国
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
地产深度调整期，又一巨头踩下刹车。
4月30日，由蒋铁峰掌舵的招商蛇口发布一季报，收入下滑13.9%至204.48亿元。
截至3月底，这家深圳地产航母的总资产，降至8666亿元，相比一年前，缩表超过500亿元。
过往数年，招商蛇口逆势而上，重回一线，跻身五强。应对周期波动，蒋铁峰调整航向，刀刃向内，主动缩表。
在3月召开的业绩会上，管理层强调，要打造“堡垒式”资产负债表、“棉袄式”现金流量表。
高筑墙、广积粮，是蒋铁峰和团队当下的经营之道。
收紧钱袋
接任董事长一年多，蒋铁峰的一大任务，是修复资产负债表，稳住这艘巨舰。
他提出“四个不失”原则，为首的是不失误、不失血，即投资不犯错，保持现金流。
现年52岁的蒋铁峰，是从公司内部成长起来的实干派，任职20多年，从工程师岗位一路做到“一把手”，既懂业务，又擅管理。
当蒋铁峰还在总经理任上，招商蛇口就开启了新一轮扩表周期，在2023年提出，三年内跻身五强。
“五强并不仅仅是规模指标，是利润、质量、效益、转型、收入、品质等多维度。”蒋提到。
这一年，招商蛇口的总资产超过9600亿元，负债总额增至6600亿元。
晋级一号位后，蒋降速换挡，加大资产处置力度，降本增效。
最直观的是投资锐减，2024年只拿了26块地，权益投资金额降至335亿元，同比大幅缩减六成。
蒋铁峰进一步收缩战线，将投资聚焦于“核心10城”，包括北上广深，以及成都、杭州、长沙等二线城市。2024年，招商蛇口90%的新增土地，都落在这些城市。
为了节流，力压“三费”。他抓紧利率下行的窗口，积极置换债务，综合资金成本降至2024年末的2.99%。
蒋还带头降薪，去年，其年薪降至241.77万元，比前一年减少250万元，相当于砍半。
连同其他高管也普遍下调五成薪酬，招商蛇口的董监高人员总报酬，降至1675万元，一下子省了1700多万元。
普通员工也在缩编。到2024年底，全职员工为49501人，一年减少近3000人，职工薪酬少了1.8亿元。
多番努力之下，招商蛇口的钱袋子鼓起来了。
2024年，其在手现金超过1000亿元，达历史新高。目前总负债降至5838亿元，较高峰期减少了833亿元。
只是，有息债务规模依然庞大。截至今年3月末，其有息债务超过2300亿元，1-3月利息支出近10亿元。
狂甩包袱
蒋铁锋有意放慢节奏，主要源于销售端量价承压。
2024年，招商蛇口的营收微增2.25%至1789亿元。然而，签约销售金额2193亿元，同比少了近900亿元。
蒋铁峰预测，2025年的销售金额将略低于去年。1-3月，其签约销售350亿元，同比少了一成。
更严峻的是，弱复苏行情下，开发商以价换量，整体利润下滑。2024年，招商蛇口的毛利率下降至14.6%，不及高峰时期39.49%的一半。
还有大量项目，处于滞销状态。
截至2024年末，其存货账面余额为3766亿元，其中已完工的产品有900多亿元。蒋坦言，“在三四线的边缘楼盘无人问津、去化困难。”
他决定甩掉包袱，轻装上阵。
去年，招商蛇口计提了59.4亿元的资产减值准备，其中约35.7亿元为存货跌价准备。蒋铁峰希望，此举能提前释放一些风险，保障资金链稳定。
主要针对的就是三四线去化困难的项目，两个计提最高的项目，是盐城雍华府、徐州雍润府B，合计近11亿元。
付出的代价是利润缩水。去年，招商蛇口的净利润降至40亿元左右，同比下降超过三成。
即便是在一二线城市，蒋铁峰也面临出货挑战。
蒋此前负责的南京区域，现存多个入市3年左右的老盘。
去年，项目开启花式促销，最吸睛的“招商局中心臻境”，先后向购房者推出“免费欧洲家庭游”“买房送私人飞机”等活动。
“招商蛇口在南京的口碑属于中上游，主要做改善型，都是大面积、总价高的房子，卖得慢一些。”一位当地中介告诉记者。
保持速度
挑战重重，蒋铁峰希望保持规模，发展“不失速”。
“作为一家市值近千亿的上市公司，要保证公司的营收和利润保持一定规模。”他强调，全力守稳开发业务的基本盘，加快存货去化速度，提升首次开盘效率。
今年，招商蛇口又在核心城市高溢价拿地。
1-3月，蒋铁峰团队表现积极，每个月都有出手。前三个月的权益拿地金额为138亿元，在北京、上海、成都、佛山均有落子。
对于所投项目，蒋铁峰慎之又慎。
“不能拿错一块地，要优中选优，聚焦核心城市和区域，确保高收益率。”
他透露，2024年-2025年3月获取的项目，收益率达到15%-20%以上，将是未来利润的重要支撑。
蒋铁峰稳住了利润，1-3月，招商蛇口的净利润达4.45亿元，同比增长三成，得益于结转项目中公司的权益比例提升。
市场冷热不均，他希望抓住结构性机会。
“我们发现改善的市场需求更多，可以做更多好房子、大房子。”蒋铁峰认为，打造出高品质产品，提升得房率并完善配套，有信心实现去化。
其在多个城市落地第四代住宅项目，市场反响热烈。
其中，广州项目“招商林屿境”，搭配空中花园设计，使用率达到140%，首开即接近售罄。南京项目“金陵序”，去年12月登顶当地销冠。
公司将代建并入开发业务，到2024年底，累计承接代建项目超540个，管理层透露，未来代建业务可贡献3亿—5亿元营收。
蒋铁峰还在力推第二增长曲线。
去年，招商蛇口新开业10个集中式商业，在管的经营项目累计达47个，带动商业运营业务的占比提升至13%。
做稳主业，壮大副业，蒋铁峰团队将有更多底气，应对波动。
图片来源：招商蛇口，除标注外
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